Покупка квартиры в Дубае — порядок, расходы и советы

Рынок недвижимости Дубая за последние годы становится всё интереснее как для инвесторов, так и для переезжающих. Поэтому в этой статье мы разбираем всё, что нужно учитывать при покупке недвижимости.

От порядка действий и расходов до правовых аспектов. Дополнительно мы делимся личным опытом и рекомендациями по проверенным немецкоязычным риелторам.

5 главных критериев покупки

Покупку следует хорошо обдумать и не совершать поспешно. Вот важнейшие критерии, определяющие решение.

Один из важнейших аспектов, который нужно учесть перед покупкой недвижимости в Дубае, — приобретается ли объект для инвестиций или для личного пользования. Мотивы выбора недвижимости для себя разбираются ниже:

Рынок недвижимости ОАЭ очень популярен, и у покупки жилья в Дубае много преимуществ. К ним относятся высокая доходность от аренды, высокая капитализация рынка и прозрачный процесс для компаний. Большинство иностранцев и экспатов рассчитывают купить в Дубае доступное жильё, приносящее высокую доходность. Тщательная оценка рынка помогает купить квартиру в Дубае по хорошей цене.

Если вы рассматриваете сдачу своей недвижимости в Дубае в аренду, сосредоточьтесь на том, сколько вы будете получать. Так вы лучше оцените, хватит ли потенциального арендного дохода на покрытие выплат по кредиту, ипотеке и расходов на содержание.

Как правило, инвесторы могут рассчитывать на валовую доходность от 5 до 9 %.

С годами Дубай превратился в огромный центр недвижимости и бизнеса. Сегодня город стал домом для множества переехавших из самых разных уголков мира. Недвижимость в Дубае часто считают очень дорогой и недоступной для многих иностранцев, работающих по найму.

Но это изменилось. Те, кто работает в Дубае или имеет собственный бизнес, теперь чаще склонны покупать собственное жильё, а не арендовать. Поскольку власти сняли отдельные ограничения на владение недвижимостью, покупка недвижимости в Дубае для иностранцев больше не так сложна.

Если ваш личный мотив покупки недвижимости в Дубае — проживание, обратите внимание, расположен ли объект рядом с больницами, супермаркетами, ресторанами и школами. Растить семью в таком прогрессивном и развитом городе, как Дубай, может быть очень благодарным опытом.

Один из важнейших элементов, который следует учесть перед инвестициями в недвижимость Дубая, — расположение. Тем, кто хочет вложиться в квартиру или люксовое жильё в Дубае, стоит изучить лучшие локации для будущих инвестиций. Некоторые из лучших районов города, например Dubai Marina, располагают целым набором инфраструктуры, обеспечивающей высокий уровень жизни.

Поэтому инвесторам стоит присматриваться к тем локациям, которые могут быть для них выгодны. Поиск такой недвижимости может занимать много времени. Однако существуют подборки лучших объектов Дубая в идеальных локациях, способных обеспечить иностранным покупателям долгосрочную доходность.

Один из важнейших аспектов, который к тому же отличается от европейских стандартов, — качество и состояние объекта.

Качество строительства в Дубае действительно высокое лишь у крупнейших застройщиков — Emaar, Meraas или Damac. По сути, на это нужно обращать внимание в первую очередь. Второй аспект — находится ли объект ещё в стройке, сдаётся впервые или уже был в использовании.

Квартиры off-plan , то есть покупка ещё на этапе строительства, имеет несколько преимуществ. Цены существенно ниже, к тому же доступен беспроцентный план платежей. Для инвесторов это крайне интересно. Однако из-за возможных задержек для собственного проживания это обычно не лучший выбор.

За уже готовые объекты платят обычно чуть больше. Зато вы получаете новую квартиру, готовую к заселению. Тот, кто при этом делает ставку на новые районы, может ожидать роста цен в ближайшие годы (например, Dubai Creek Harbour).

Вторичная недвижимость приносит обычно меньшую доходность, но остаётся хорошей инвестицией с точки зрения арендного дохода. Тот, кто делает ставку на устоявшиеся районы вроде Даунтауна, Business Bay или Марины, получает очень надёжное вложение (при условии, что качество ещё в порядке).

Цена, разумеется, определяет привлекательность объекта. Чем лучше вы её выторгуете, тем выше, логично, и доходность на вложенный капитал. Здесь важно немного разобраться в рынке и не дать себя обмануть. В идеале предложения запрашиваются через риелтора, которому вы доверяете и который поддержит или возьмёт на себя переговоры — об этом далее.

Прежде всего на рынке off-plan заманивают специальными предложениями и обещаниями высокой цены продажи после сдачи. Однако такие утверждения ничем не подкреплены, и многие off-plan проекты уже сильно переоценены. Купить раньше давно уже не означает сэкономить. Риск однозначно выше, а цена не всегда ниже. К тому же в off-plan проектах капитал годами лежит без движения, тогда как в готовых объектах он начинает работать сразу.

Дополнительно: надёжный риелтор

Один из важнейших аспектов при покупке квартиры в Дубае — опытный и компетентный риелтор. В самом Дубае бесчисленное множество агентств, но доверять стоит крупнейшим.

Риелтор должен отвечать следующим требованиям:

• разъяснение всех расходов
• профессиональное и быстрое сопровождение сделки
• дальнейшая поддержка по возникающим вопросам
• знание местного рынка (поскольку постоянно появляются новые проекты)

По этому вопросу вы можете обратиться к нам: мы работаем исключительно с профессиональными риелторами из Германии, Австрии и Швейцарии, которые обосновались в Дубае и с которыми мы успешно сотрудничаем уже много лет.

Покупка квартиры в Дубае сопряжена с определёнными расходами. Важно заранее получить представление обо всех сборах, связанных с покупкой жилья в Дубае. Это необходимо, чтобы соответствующим образом спланировать бюджет.

• Сборы за NOC: как правило, от 500 до 5 000 AED. Они могут уплачиваться напрямую компании по недвижимости или застройщику.
• Регистрационные сборы: около 4 % от полной цены покупки уплачивается в DLD.
• Комиссия риелтора: составляет почти 2 % от цены покупки объекта.

Помимо возможных расходов могут возникнуть и дополнительные сборы — как в офисе застройщика, так и в DLD. Возможно, вам также придётся платить застройщику взносы за комьюнити или здание.

Краткий обзор порядка покупки квартиры в Дубае (для готовой квартиры).

1. Переговоры о цене
   Покупатель и продавец договариваются об условиях сделки и цене объекта.

2. Меморандум о намерениях
   И покупатель, и продавец подписывают меморандум о намерениях (Memorandum of Understanding, MOU), прежде чем перейти к передаче объекта; в нём фиксируются условия договорённости. Меморандум должен быть зарегистрирован в DLD. На этом этапе вносится задаток в размере 10 %.
   
   
3. Свидетельство об отсутствии возражений
   Обе стороны должны получить у застройщика свидетельство об отсутствии возражений (No Objection Certificate, NOC), чтобы объект можно было передать. За его выдачу взимается сбор.
   
   
4. Оплата
   По правилам DLD покупатель должен произвести оплату в виде выписанных на продавца банковских чеков в день передачи объекта. Если покупатель платит с помощью ипотеки, при оформлении соответствующих документов и формальностей должен присутствовать представитель банка.
   
   Если на момент продажи у продавца есть ипотека на объект, покупатель отвечает за её погашение до подачи заявления на NOC.
   
   
5. Регистрация права собственности
   Передача объекта должна быть официально зарегистрирована в DLD, и на этом этапе уплачивается сбор за передачу в размере 4 %.

После выполнения всех перечисленных формальностей на имя покупателя выдаётся новое свидетельство о праве собственности, и объект официально переходит от продавца к покупателю.

В принципе возможность финансирования есть у покупателей любого рода. Это, разумеется, касается только готовых проектов. Проекты off-plan заёмным финансированием не покрываются и в любом случае подчиняются плану платежей.

Финансирование через местный банк — самый распространённый путь. Оно доступно не только эмиратцам, но и резидентам, а также нерезидентам, например людям, всё ещё живущим в Германии.

У тех, кто живёт в Дубае, в любом случае есть так называемый кредитный рейтинг. Кредитоспособность определяется регулярным доходом, своевременной оплатой повседневных счетов, возрастом и другими факторами. Часть этих сведений у местных банков уже есть, и лишь часть нужно донести, чтобы получить предложение по финансированию.

Те, кто не живёт в Дубае, тоже могут воспользоваться финансированием местного банка. Однако здесь есть ограничения, и не все страны происхождения допускаются. Страны ЕС в целом в приоритете. Кроме того, все документы должны быть аккуратно подготовлены и поданы, а первоначальный взнос выше. К документам относятся, в частности:

• подтверждение доходов
• выписки по счетам
• кредитная выписка при наличии
• сведения об имуществе
• подтверждение места жительства
• загранпаспорт

Необходимые документы для частного покупателя:

• загранпаспорт покупателя
• официальное удостоверение личности
• подтверждение адреса
• контактные данные

Необходимые документы для покупателя-юридического лица:

• оригинал свидетельства о регистрации или торговой лицензии
• оригинал учредительного документа и устава
• заверенный перевод учредительного документа и устава
• оригинал certificate of incumbency (не старше 3 месяцев)
• копии паспортов акционеров
• оригинал решения об одобрении покупки
• оригинал доверенности (POA)
• оригинал загранпаспорта доверенного лица

Ниже — обзор самых частых вопросов о покупке квартиры в Дубае.

Покупатели недвижимости в Дубае получают вид на жительство на 2 года с возможностью продления. Минимальная инвестиция для его получения составляет 1 млн AED, а объект должен находиться в freehold-собственности. Разрешение позволяет также спонсировать членов семьи, включая личный персонал и домашних работников. Владельцам недвижимости не следует находиться за пределами ОАЭ дольше 6 месяцев подряд, чтобы разрешение оставалось действительным.

В получении так называемой Golden Visa мы с удовольствием вам поможем.

Прежде всего нужно ясно понимать своё финансовое положение. Независимо от того, есть ли у вас сбережения, на которые можно опереться, или вы планируете брать ипотеку, следует выяснить, какую максимальную сумму вы можете потратить на недвижимость, не перегружая себя. Постарайтесь определить примерную сумму жилищного кредита, на которую можете рассчитывать, прежде чем начинать поиск, — так вы сможете смотреть объекты, которые точно вам по карману. Средняя цена объекта в Дубае составляет от 300 000 до 350 000 AED. Даже менее чем за 300 000 вы, вероятно, сможете купить студию в International City ближе к 260 000–270 000 AED. 100 000 USD — средняя стартовая цена в Дубае.

Купить квартиру в Дубае, будучи иностранцем, абсолютно возможно. В Дубае есть даже множество банков, готовых профинансировать до 60 %. Пока у вас есть необходимые средства или доход, покупка квартиры, а также финансирование на месте в Дубае возможны.

По нашему опыту, Дубай — прекрасное место для покупки недвижимости, если работать с правильными людьми. Тот, кто делает ставку на подходящих риелторов и застройщиков, определённо получит положительный опыт.

Дубай — крайне интересная локация как для частных, так и для коммерческих инвесторов в недвижимость, а доходность и потенциал прибыли заметно выше европейского среднего. Если знать и учитывать базовые аспекты (застройщик, состояние, сборы…), покупка квартиры в Дубае определённо является разумной инвестицией.

Мы с радостью поддержим вас на всём пути. Для этого просто договоритесь о необязывающей первой консультации — познакомиться и получить ответы на возможные вопросы.

Основал свою первую компанию в Дубае в 2018 году и с тех пор помогает предпринимателям, инвесторам и семьям с регистрацией компаний, переездом и другими вопросами в Дубае. Основатель и консультант Dubai Setup.

Тогда получите наш бесплатный гид по переезду в Дубай с 7 советами о переезде, регистрации компании, визах и не только.