El mercado inmobiliario de Dubai se ha vuelto cada vez más interesante para inversores y expatriados en los últimos años. Por ello, en este artículo te explicamos todo lo que debes tener en cuenta a la hora de comprar un inmueble.
Desde el proceso y los costes hasta los aspectos jurídicos. También compartimos experiencias personales y recomendaciones para corredores alemanes establecidos.
TOP 5 criterios de compra
Una compra debe meditarse cuidadosamente y no hacerse de forma precipitada. He aquí los criterios más importantes que son decisivos para una compra.
Propósito
Uno de los aspectos más importantes que una persona debe tener en cuenta antes de comprar una propiedad en Dubai es si quieren comprar la propiedad con fines de inversión o para uso personal. El motivo para identificar una propiedad personal en Dubai se explica a continuación:
Inversión
El mercado inmobiliario de los EAU es muy popular y comprar una vivienda en Dubai tiene muchas ventajas. Entre ellas se encuentran los altos rendimientos de los alquileres, la elevada capitalización del mercado y un proceso transparente para las empresas. La mayoría de los extranjeros o expatriados esperan comprar una vivienda asequible en Dubai que les proporcione un alto rendimiento de la inversión. Una evaluación exhaustiva del mercado puede ayudar a comprar un piso en Dubai a buen precio.
Si está pensando en alquilar su propiedad en Dubai, debe centrarse en cuánto dinero ganará. Esto le dará una mejor idea de si los posibles ingresos por alquiler serán suficientes para cubrir sus gastos de amortización, hipoteca y mantenimiento.
Por regla general, los inversores pueden obtener una rentabilidad bruta de entre 5% y 9%.
Uso personal
Con el paso de los años, Dubai se ha convertido en un enorme centro inmobiliario y de negocios. La ciudad es ahora el hogar de muchos expatriados de distintas partes del mundo. La propiedad en Dubai suele considerarse muy cara e inasequible para muchos extranjeros que trabajan como mano de obra.
Pero eso ha cambiado. Las personas que trabajan o tienen su propio negocio en Dubai se inclinan ahora más por comprar su propiedad personal que por alquilarla. Dado que el Gobierno ha levantado ciertas restricciones a la propiedad inmobiliaria, comprar una vivienda en Dubai ya no es tan complicado para los extranjeros.
Si su motivo personal para comprar una propiedad en Dubai es residencial, entonces debe prestar atención a si la ubicación está cerca de hospitales, supermercados, restaurantes y escuelas. Criar a su familia en una ciudad progresista y desarrollada como Dubai puede ser una experiencia muy gratificante.
Ubicación
Uno de los elementos más importantes a tener en cuenta antes de invertir en propiedades en Dubai es la ubicación. Las personas que deseen invertir en un piso o una casa de lujo en Dubai deben investigar cuáles son las mejores ubicaciones para una futura inversión inmobiliaria. Algunas de las mejores ubicaciones de la ciudad, como Dubai Marina, cuentan con una serie de instalaciones que permiten un estilo de vida de alta gama.
Por tanto, los inversores deben buscar ubicaciones que puedan resultarles ventajosas. La búsqueda de tales propiedades puede llevar mucho tiempo. Sin embargo, Real Estate le ofrece una lista de las mejores propiedades de Dubai en ubicaciones ideales que pueden ofrecer rendimientos a largo plazo a los compradores extranjeros.
Condición
Uno de los aspectos más importantes, que también difiere de las normas alemanas, es la calidad y el estado de la vivienda.
La calidad de la construcción en Dubai sólo es muy buena con los mayores promotores inmobiliarios, como Emaar, Meeras o Damac. Esto es básicamente lo primero en lo que hay que fijarse. El segundo aspecto es si la propiedad está aún en construcción, es de primera ocupación o de segunda mano.
Pisos sobre plano Así que comprar durante la fase de construcción tiene varias ventajas. Los precios son mucho más favorables, pero también existe la opción de un plan de pago sin intereses. Esto lo hace muy interesante para los inversores. Sin embargo, como pueden producirse retrasos, no suele ser la mejor opción para la ocupación por el propietario.
Para propiedades ya terminadasse suele pagar un poco más. A cambio, obtienes un piso nuevo, listo para ocupar. Sin embargo, si opta por barrios nuevos, puede esperar que los precios suban en los próximos años. (por ejemplo, Dubai Creek Harbour)
Inmuebles de segunda mano suelen obtener rendimientos más bajos, pero siguen siendo una buena inversión en términos de rentabilidad por alquiler. Si se centra en zonas establecidas como Downtime, Business Bay o Marina, obtendrá una inversión muy segura. (siempre que la calidad siga siendo buena, claro).
Precio
El precio determina naturalmente el atractivo de la propiedad. Lógicamente, cuanto mejor se negocie el precio, mayor será la rentabilidad del capital invertido. Es importante familiarizarse con el mercado y no dejarse timar. Lo ideal es que obtenga ofertas de un agente inmobiliario de confianza, que también le apoyará o se hará cargo de las negociaciones, de lo que hablaremos más adelante.
En particular, el mercado de proyectos sobre plano se ve atraído por ofertas especiales y elevados precios de venta prometidos a la finalización. Sin embargo, estas afirmaciones no son fiables y muchos proyectos sobre plano están ahora muy sobrevalorados. Comprar antes de tiempo ya no significa ahorrar dinero. El riesgo aumenta y no siempre el precio es más favorable. Además, el capital de los proyectos sobre plano permanece ocioso durante años, mientras que puede ponerse a trabajar inmediatamente en propiedades terminadas.
Adicional: Corredor de reputación
Uno de los aspectos más importantes a la hora de comprar un piso en Dubai es contar con un agente inmobiliario competente y con experiencia. En el propio Dubái hay innumerables agencias inmobiliarias, pero también hay que fiarse de las más grandes.
El corredor debe cumplir los siguientes aspectos:
- Aclaración de todos los costes
- Tramitación profesional y rápida
- Apoyo continuo para otras preguntas
- Conocimiento local (ya que constantemente surgen nuevos proyectos)
Puede ponerse en contacto con nosotros Póngase en contacto con nosotrosporque trabajamos exclusivamente con agentes inmobiliarios profesionales de Alemania, Austria y Suiza que tienen su sede en Dubai y con los que llevamos años trabajando con éxito.
Gastos accesorios de compra
Comprar una casa en Dubai conlleva ciertos gastos. Es importante que conozca de antemano todos los gastos asociados a la compra de una vivienda en Dubai. Esto es importante para organizar su presupuesto en consecuencia.
- Tasas del CON: Suelen costar entre 500 y 5.000 AED y pueden pagarse directamente a la empresa inmobiliaria o al promotor.
- Tasas de inscripción: Aproximadamente 4% del precio total de compra de la propiedad pueden pagarse al DLD.
- Comisión del agente inmobiliario: Esto equivale a casi 2% del precio de compra de la propiedad.
Aparte de los costes potenciales, también se puede incurrir en tasas adicionales. Tanto la oficina del promotor como el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano pueden incurrir en ellos. También es posible que tenga que pagar gastos de comunidad/edificación al promotor inmobiliario.
Procedimiento
Breve resumen del proceso de compra de un piso en Dubai. (En el caso de un piso terminado)
Negociación de precios
El comprador y el vendedor acuerdan las condiciones de la venta y el precio de la propiedad.- Transfiguración de la intención
Tanto el comprador como el vendedor firman un Memorando de Entendimiento (MOU) antes de proceder a la transferencia de la propiedad, en el que se establecen los términos del acuerdo. El MOU debe registrarse en el DLD. En ese momento se paga un depósito de 10%. - Certificado de visto bueno
Ambas partes deben solicitar un Certificado de No Objeción (NOC) al promotor inmobiliario para poder transferir la propiedad. Se cobra una tasa por la emisión del Certificado de No Objeción. - Pago
En virtud de la DLD, el comprador debe efectuar el pago mediante cheques de gerencia a nombre del vendedor en la fecha de transferencia de la propiedad. Si el comprador paga mediante una hipoteca, un representante del banco debe estar presente en la realización de los trámites y formalidades pertinentes.
Si el vendedor ha suscrito una hipoteca sobre la propiedad en el momento de la venta, el comprador es responsable de liquidar la hipoteca antes de solicitar la NOC. - Inscripción en el registro de la propiedad
La transferencia de la propiedad debe registrarse oficialmente en el DLD y en ese momento debe abonarse una tasa de transferencia de 4 %.
Una vez completados todos los trámites anteriores, se emite un nuevo título de propiedad a nombre del comprador y la propiedad se transfiere oficialmente del vendedor al comprador.
Financiación
En principio, existe una opción de financiación para compradores de todo tipo. Por supuesto, esto sólo se aplica a los proyectos terminados. Los proyectos sobre plano no pueden financiarse externamente y, en cualquier caso, están sujetos a un plan de pagos.
La financiación a través de un banco local es la forma más habitual. Sin embargo, esto no solo es posible para los emiratíes, sino también para residentes y no residentes, por ejemplo, personas que aún viven en Alemania.
Residentes
De todos modos, todos los que viven en Dubai tienen una puntuación de crédito. La puntuación crediticia viene determinada por los ingresos regulares, el pago puntual de todas las facturas diarias, la edad y otros factores. Parte de esta información ya está a disposición de los bancos locales y sólo hay que presentarla para recibir una oferta de financiación.
No residentes
Todos aquellos que no se encuentren en Dubai también pueden beneficiarse de la financiación de un banco local. Sin embargo, existen restricciones y no todos los países de origen están autorizados. En general, se favorece a los países de la UE. Además, todos los documentos deben estar debidamente preparados y presentados y el pago inicial es más elevado. Los documentos incluyen, entre otros
- Prueba de ingresos
- Extractos bancarios
- Extracto de crédito, si está disponible
- Estado de los activos
- Prueba de residencia
- Pasaporte
Documentos necesarios
Documentos necesarios para un Compradores particulares:
- Pasaporte del comprador
- Documento de identidad
- Justificante de domicilio
- Datos de contacto
Documentos necesarios para Compradores corporativos:
- Original del certificado de constitución o de la licencia comercial
- Certificado original de constitución y estatutos
- Traducción jurídica de los estatutos
- Certificado original de ocupación del puesto (no más de 3 meses de antigüedad)
- Copia de los pasaportes de los accionistas
- Original de la resolución por la que se autoriza la compra
- POA original
- Pasaporte original del representante autorizado
PREGUNTAS FRECUENTES
A continuación encontrará un resumen de las preguntas más frecuentes a la hora de comprar un piso en Dubai.
¿Recibo una VISA Oro con la compra?
Los compradores de propiedades en Dubai reciben un permiso de residencia de dos años, que puede renovarse. La inversión mínima para obtener el permiso es de 1 millón de AED y la propiedad debe estar en un condominio. El permiso también permite mantener a miembros de la familia, incluido el personal de servicio y el servicio doméstico. Los propietarios no deben residir fuera de los EAU más de 6 meses consecutivos para que el permiso siga siendo válido.
Estaremos encantados de ayudarle a obtener la denominada Golden VISA.
¿Cuál es el precio medio de un piso?
En primer lugar, debe tener clara su situación financiera. Tanto si tiene ahorros de los que puede depender como si quiere solicitar una hipoteca, debe averiguar la cantidad máxima que puede gastarse en una propiedad sin agobiarse. Intente averiguar la cantidad aproximada a la que puede optar por un préstamo hipotecario antes de empezar a buscar, para poder comparar propiedades que sabe que puede permitirse. El precio medio de una vivienda en Dubai oscila entre 300.000 y 350.000 AED. Incluso por debajo de 300.000, es probable que puedas comprar un International City Studio que esté más cerca de los 260.000-270.000 AED. 100.000 dólares es el precio medio de entrada en Dubai.
Comprar un piso en Dubai siendo alemán, ¿es posible?
Comprar un piso en Dubai siendo alemán es absolutamente posible. Incluso hay numerosos bancos locales en Dubai que pueden ofrecer financiación de hasta 60%. Siempre que disponga de los medios financieros o los ingresos necesarios, comprar un piso en Dubai es posible, al igual que financiarlo localmente.
Experiencia
Según nuestra experiencia, Dubai es un gran lugar para comprar una propiedad, siempre que se trabaje con las personas adecuadas. Si trabaja con los agentes inmobiliarios o promotores inmobiliarios adecuados, sin duda tendrá una experiencia positiva.
Resumen
Dubai es un lugar muy interesante para los inversores inmobiliarios, tanto privados como comerciales, y los beneficios y el potencial de ganancias están muy por encima de la media europea. Si conoce y tiene en cuenta los aspectos básicos (promotor inmobiliario, estado, honorarios...), comprar un piso en Dubái es sin duda una inversión sensata.
Estaremos encantados de ayudarle durante todo el proceso. Solo tiene que concertar una consulta inicial sin compromiso para conocernos de antemano y resolver cualquier duda que pueda tener.
