Der Immobilienmarkt in Dubai ist in den letzten Jahren für Investoren, aber auch für Auswanderer immer interessanter geworden. Deshalb erläutern wir in diesem Artikel alles, was man beim Kauf einer Immobilie beachten muss.
Angefangen vom Ablauf, über Kosten bis hin zu rechtlichen Aspekten. Zusätzlich teilen wir persönliche Erfahrungen und Empfehlungen für etablierte deutsche Makler.
TOP 5 des critères d'achat
Ein Kauf sollte gut überlegt und nicht voreilig getroffen werden. Hier sind die wichtigsten Kriterien, die für einen Kauf entscheidend sind.
Objectif
L'un des aspects les plus importants qu'une personne doit prendre en compte avant d'acheter un bien immobilier à Dubaï est de savoir si elle souhaite acquérir ce bien à des fins d'investissement ou pour un usage personnel. Le motif d'identification d'un bien immobilier personnel à Dubaï est expliqué ci-dessous :
Investissement
Der Immobilienmarkt in den VAE ist sehr beliebt und es gibt viele Vorteile, ein Haus in Dubai zu kaufen. Dazu gehören hohe Mietrenditen, eine hohe Marktkapitalisierung und ein transparenter Prozess für Unternehmen. Die meisten Ausländer oder Expats hoffen, ein erschwingliches Haus in Dubai zu kaufen, das ihnen eine hohe Rendite einbringt. Eine gründliche Einschätzung des Marktes kann dabei helfen, eine Wohnung in Dubai zu einem guten Preis zu kaufen.
Si vous envisagez de louer votre bien immobilier à Dubaï, vous devez vous concentrer sur le montant que vous allez percevoir. Vous pourrez ainsi mieux estimer si les revenus locatifs potentiels seront suffisants pour couvrir vos frais de remboursement, d'hypothèque et d'entretien.
En règle générale, les investisseurs peuvent obtenir un rendement brut compris entre 5% et 9%.
Utilisation personnelle
Au fil des années, Dubaï s'est transformée en un immense centre immobilier et commercial. La ville accueille aujourd'hui de nombreux expatriés venus de différentes parties du monde. L'immobilier à Dubaï est souvent considéré comme très cher et inaccessible pour de nombreux étrangers qui travaillent comme ouvriers.
Mais cela a changé. Les personnes qui sont employées à Dubaï ou qui ont leur propre entreprise ont désormais plus tendance à acheter leur propriété personnelle plutôt que de la louer. Le gouvernement ayant levé certaines restrictions sur la propriété immobilière, l'achat de biens à Dubaï n'est plus aussi compliqué pour les étrangers.
Si votre motivation personnelle pour l'achat d'un bien immobilier à Dubaï est d'y vivre, vous devriez vérifier si l'emplacement se trouve à proximité d'hôpitaux, de supermarchés, de restaurants et d'écoles. Élever votre famille dans une ville avancée et développée comme Dubaï peut être une expérience très enrichissante.
Site
L'un des éléments les plus importants à prendre en compte avant d'investir dans l'immobilier à Dubaï est l'emplacement. Les personnes qui souhaitent investir dans un appartement ou une maison de luxe à Dubaï doivent se renseigner sur les meilleurs emplacements pour leurs futurs investissements immobiliers. Certains des meilleurs emplacements de la ville, tels que Dubai Marina, disposent d'un certain nombre d'équipements permettant un style de vie haut de gamme.
Les investisseurs devraient donc rechercher de tels sites qui pourraient leur être bénéfiques. La recherche de telles propriétés peut prendre du temps. Toutefois, Immobilier vous propose une liste des meilleures propriétés de Dubaï, situées dans des endroits idéaux, qui peuvent offrir un rendement à long terme aux acheteurs étrangers.
État
Einer der wichtigsten Aspekte, der sich auch von deutschen Standards unterscheidet, ist die Qualität und der Zustand der Immobilie.
Die Bauqualität in Dubai ist nur bei den größten Bauträgern wie Emaar, Meeras oder Damac sehr gut. Das ist im Grunde das Erste, auf das man achten muss. Der zweite Aspekt ist, ob die Immobilie sich noch im Bau befindet, Erstbezug oder gebraucht ist.
Appartements hors plan also noch während des Baus zu kaufen, hat mehrere Vorteile. Die Preise bestehen wesentlich günstiger, aber auch die Möglichkeit, auf einen zinsfreien Payment Plan besteht. Für Investoren somit höchst interessant. Da es zu Verzögerungen kommen kann, ist das aber für Selbstnutzung meist nicht die beste Wahl.
Bei Immobilien, die bereits fertiggestellt sind, zahlt man meist etwas mehr. Dafür bekommt man eine neue bezugsfertige Wohnung. Wer dabei aber auf neue Gegenden setzt, kann über die nächsten Jahre einen Preisanstieg erwarten (z.B Dubai Creek Harbour)
Biens immobiliers d'occasion erzielen meist geringere Renditen, sind aber dennoch ein gutes Investment hinsichtlich der Mietrendite. Wer auf etablierte Gegenden wie Downtime, Business Bay oder Marina setzt, bekommt ein sehr sicheres Investment. (sofern die Qualität noch in Ordnung ist versteht sich)
Prix
Der Preis entscheidet natürlich über die Attraktivität des Objektes. Je besser man diesen verhandelt, desto höher logischerweise auch die Rendite auf das eingesetzte Kapital. Hierbei ist es wichtig, sich mit dem Markt etwas auseinanderzusetzen und sich nicht abziehen zu lassen. Im besten Fall holt man sich Angebote über einen Makler des Vertrauens, der auch die Verhandlung unterstützt bzw. übernimmt, dazu später mehr.
Vor allem am Offplan Markt wird hier mit Spezialangeboten gelockt und hohen versprochenen Verkaufspreisen bei Fertigstellung. Jedoch sind diese Aussagen nicht belastbar und viele Offplan-Projekte sind mittlerweile stark überteuert. Früh kaufen heißt schon lange nicht mehr Geld sparen. Man hat definitiv ein erhöhtes Risiko und nicht immer den günstigeren Preis. Zudem liegt das Kapital bei Offplan-Projekten über Jahre brach, während es bei fertig gestellten Objekten sofort arbeiten kann.
En plus : Courtier sérieux
Einer der wichtigsten Aspekte beim Kauf einer Wohnung in Dubai ist ein erfahrener und kompetenter Makler. In Dubai selbst gibt es unzählige Maklerbüros, jedoch sollte man hier auch auf die Größten vertrauen.
Le courtier doit répondre aux aspects suivants :
- Information sur tous les coûts
- Traitement professionnel & rapide
- Soutien continu pour d'autres questions
- Connaissance de la région (car de nouveaux projets voient constamment le jour)
Du kannst uns diesbezüglich gerne kontaktieren, denn wir arbeiten ausschließlich mit professionellen Maklers aus Deutschland, Österreich und der Schweiz zusammen, welche sich in Dubai niedergelassen haben und mit denen wir seit Jahren erfolgreich zusammen arbeiten.
Frais d'achat
L'achat d'un logement à Dubaï s'accompagne de certains frais. Il est important que vous vous fassiez une idée à l'avance de tous les frais liés à l'achat d'une maison à Dubaï. Cela est important afin d'établir votre budget en conséquence.
- Frais pour le CNO : Ils vont généralement de 500 à 5000 AED et peuvent être payés directement à l'agence immobilière ou au promoteur.
- Frais d'inscription : Environ 4% du prix d'achat total du bien immobilier peuvent être versés à la DLD.
- Commission de l'agent immobilier : Celle-ci s'élève à près de 2% du prix d'achat du bien immobilier.
Outre les coûts potentiels, des frais supplémentaires peuvent également s'appliquer. Ceux-ci pourraient être dus tant au bureau du promoteur qu'au DLD. Il se peut également que vous deviez payer des frais au promoteur pour une communauté/un bâtiment.
Déroulement
La procédure d'achat d'un appartement à Dubaï en bref. (Dans le cas d'un appartement fini)
Négociation de prix
L'acheteur et le vendeur se mettent d'accord sur les conditions de la vente et sur le prix du bien immobilier.- Déclaration d'intention
L'acheteur et le vendeur signent tous deux un protocole d'accord (Memorandum of Understanding, MOU) avant de procéder au transfert du bien immobilier, dans lequel sont consignés les termes de l'accord. Le protocole d'accord doit être enregistré auprès de la DLD. Un acompte de 10% est versé à ce moment-là. - Certificat de non objection
Les deux parties doivent demander un certificat de non-objection (NOC) au promoteur immobilier afin de pouvoir transférer le bien immobilier. Une taxe est perçue pour la délivrance du certificat de non-objection. - Paiement
Conformément aux dispositions du DLD, l'acheteur doit effectuer le paiement sous la forme de chèques de gestion payables au vendeur le jour de la cession du bien immobilier. Si l'acheteur paie à l'aide d'une hypothèque, un représentant de la banque doit être présent lors de l'accomplissement des papiers et formalités correspondants.
Si le vendeur a contracté une hypothèque sur le bien immobilier au moment de la vente, il incombe à l'acheteur de régler l'hypothèque avant de demander le NOC. - Inscription au registre foncier
Le transfert du bien immobilier doit être officiellement enregistré auprès de la DLD et des frais de transfert de 4 % doivent être payés à ce moment-là.
Une fois que toutes les formalités susmentionnées ont été accomplies, un nouveau titre de propriété est établi au nom de l'acheteur et le bien immobilier est officiellement transféré du vendeur à l'acheteur.
Financement
En principe, il existe une possibilité de financement pour les acheteurs de tous types. Cela ne vaut bien sûr que pour les projets achevés. Les projets hors plan ne peuvent pas être financés par des tiers et sont de toute façon soumis à un plan de paiement.
Le financement par une banque locale est le moyen le plus courant. Cela n'est toutefois pas possible pour les Emiratis, mais aussi pour les résidents mais aussi les non-résidents, par exemple les personnes qui vivent encore en Allemagne.
Résidents
Pour tous ceux qui se trouvent à Dubaï, ils ont de toute façon ce qu'on appelle un credit score. La solvabilité est déterminée par un revenu régulier, le paiement à temps de toutes les factures quotidiennes, l'âge et d'autres facteurs. Les banques locales disposent déjà de certaines de ces informations et ne doivent les fournir que partiellement pour obtenir une offre de financement.
Non résidents
Tous ceux qui ne sont pas situés à Dubaï peuvent également bénéficier d'un financement d'une banque locale. Il existe toutefois des restrictions et tous les pays d'origine ne sont pas autorisés. Les pays de l'UE sont généralement privilégiés. En outre, il suffit que tous les documents soient préparés et présentés proprement et que l'acompte soit plus élevé. Les documents comprennent entre autres
- Justificatifs de revenus
- Relevés de compte
- Relevé de crédit si disponible
- État des actifs
- Justificatif de domicile
- Passeport
Documents requis
Documents requis pour un Acheteur privé :
- le passeport de l'acheteur
- Carte d'identité légale
- Preuve de l'adresse
- Détails de contact
Documents requis pour Acheteur d'entreprise :
- l'original de l'acte de fondation ou de la carte professionnelle
- Original de l'acte de constitution et des statuts de la société
- Traduction légale de l'acte constitutif et des statuts de la société
- Certificat d'inscription original (datant de moins de 3 mois)
- Copie des passeports des actionnaires
- Original de la décision d'approbation de l'achat
- POA original
- Passeport original du mandataire
FAQ
Voici un aperçu des questions les plus fréquemment posées lorsqu'il s'agit d'acheter un appartement à Dubaï.
L'achat me donne-t-il droit à une Golden VISA ?
Les acheteurs de biens immobiliers à Dubaï obtiennent un permis de séjour de deux ans, renouvelable. L'investissement minimum pour obtenir un permis est de 1 million AED et le bien immobilier doit être situé dans un condominium. Le permis permet également de soutenir les membres de la famille, y compris les collaborateurs personnels et les employés de maison. Les propriétaires de biens immobiliers ne doivent pas séjourner plus de six mois consécutifs en dehors des EAU pour que le permis reste valable.
Pour obtenir ce que l'on appelle un Golden VISA, nous pouvons volontiers vous aider.
Combien coûte un appartement à Dubaï ?
Tout d'abord, vous devez être au clair sur votre situation financière. Que vous disposiez d'économies sur lesquelles vous pouvez compter ou que vous souhaitiez demander un prêt hypothécaire, vous devez déterminer le montant maximal que vous pouvez dépenser pour un bien immobilier sans vous mettre à contribution. Essayez de trouver le montant approximatif auquel vous pouvez prétendre pour un prêt immobilier avant de vous lancer dans la recherche, de sorte que vous puissiez rechercher des biens immobiliers que vous savez pouvoir vous permettre. Le prix moyen d'une propriété à Dubaï se situe entre 300.000 et 350.000 AED. Même en dessous de 300.000, vous pouvez probablement acheter un International City Studio plus proche de 260.000-270.000 AED. USD 100.000 est le prix d'entrée moyen à Dubaï.
Acheter un appartement à Dubaï en tant que citoyen allemand - est-ce possible ?
Acheter un appartement à Dubaï en tant que citoyen allemand est tout à fait possible. Il existe même de nombreuses banques sur place à Dubaï qui peuvent soutenir un financement jusqu'à 60%. Tant que l'on dispose des moyens financiers ou des revenus nécessaires, l'achat d'un appartement, mais aussi le financement sur place à Dubaï est possible.
Expériences
D'après notre expérience, Dubaï est un endroit idéal pour acheter un bien immobilier, à condition de travailler avec les bonnes personnes. Si vous faites appel aux bons agents immobiliers ou promoteurs, votre expérience sera certainement positive.
Résumé
Dubaï est un lieu particulièrement intéressant pour les investisseurs immobiliers privés, mais aussi commerciaux, et le rendement ou le potentiel de rendement est bien supérieur à la moyenne européenne. Si l'on connaît et respecte les aspects fondamentaux (promoteur immobilier, état, frais...), l'achat d'un appartement à Dubaï est définitivement un investissement judicieux.
Nous nous ferons un plaisir de vous aider tout au long du processus. Pour cela, il vous suffit de convenir d'une première consultation sans engagement afin de faire connaissance et de répondre aux questions éventuelles.
