De vastgoedmarkt in Dubai is de afgelopen jaren steeds interessanter geworden voor investeerders, maar ook voor emigranten. Daarom leggen we in dit artikel alles uit waar je bij de aankoop van vastgoed op moet letten.
Van het traject en de kosten tot de juridische kanten. Daarnaast delen we persoonlijke ervaringen en aanbevelingen voor gevestigde Nederlandstalige en Duitstalige makelaars.
De 5 belangrijkste aankoopcriteria
Een aankoop hoort goed doordacht en niet overhaast te zijn. Dit zijn de belangrijkste criteria die bij een aankoop doorslaggevend zijn.
Een van de belangrijkste punten waar je vóór de aankoop van vastgoed in Dubai over moet nadenken, is de vraag of je het pand als belegging of voor eigen gebruik koopt. Het motief achter een eigen woning in Dubai lichten we hieronder toe:
De vastgoedmarkt in de VAE is erg in trek en er zijn veel voordelen aan het kopen van een huis in Dubai. Denk aan hoge huurrendementen, een hoge marktkapitalisatie en een transparant proces voor bedrijven. De meeste buitenlanders of expats hopen een betaalbaar huis in Dubai te kopen dat hun een hoog rendement oplevert. Een grondige inschatting van de markt helpt om een appartement in Dubai tegen een goede prijs te kopen.
Speel je met de gedachte je pand in Dubai te verhuren, richt je dan op de vraag hoeveel geld je gaat ontvangen. Zo kun je beter inschatten of de mogelijke huurinkomsten volstaan om je aflossing, hypotheek en onderhoud te dekken.
Doorgaans kunnen beleggers een brutorendement tussen 5 % en 9 % halen.
In de loop der jaren is Dubai uitgegroeid tot een enorm vastgoed- en zakencentrum. De stad is nu de thuisbasis van talloze emigranten uit alle delen van de wereld. Vastgoed in Dubai geldt vaak als erg duur en onbetaalbaar voor veel buitenlanders die er als arbeider werken.
Maar dat is nu veranderd. Wie in Dubai werkt of een eigen bedrijf heeft, neigt er nu eerder toe een eigen woning te kopen dan te huren. Doordat de overheid bepaalde beperkingen op vastgoedbezit heeft opgeheven, is vastgoed kopen in Dubai voor buitenlanders niet meer zo ingewikkeld.
Is je persoonlijke motief voor de aankoop van vastgoed in Dubai er zelf gaan wonen, let er dan op of de locatie dicht bij ziekenhuizen, supermarkten, restaurants en scholen ligt. Je gezin grootbrengen in een vooruitstrevende, ontwikkelde stad als Dubai kan een erg waardevolle ervaring zijn.
Een van de belangrijkste punten om te overwegen voordat je in vastgoed in Dubai investeert, is de ligging. Wie in een appartement of luxewoning in Dubai wil investeren, doet er goed aan zich te verdiepen in de beste locaties voor toekomstige vastgoedinvesteringen. Enkele van de beste locaties in de stad, zoals Dubai Marina, hebben een reeks voorzieningen die een hoogwaardige levensstijl mogelijk maken.
Beleggers zouden dus moeten uitkijken naar zulke locaties, die in hun voordeel kunnen werken. Het zoeken naar zulk vastgoed kan tijdrovend zijn. Een makelaar biedt je echter een lijst van het beste vastgoed in Dubai op ideale locaties, die buitenlandse kopers langdurig rendement kunnen opleveren.
Een van de belangrijkste punten, dat ook afwijkt van Europese normen, is de kwaliteit en de staat van het pand.
De bouwkwaliteit in Dubai is alleen bij de grootste ontwikkelaars zoals Emaar, Meraas of Damac erg goed. Dat is in wezen het eerste waar je op moet letten. Het tweede punt is of het pand nog in aanbouw is, nieuwbouw is of bestaande bouw.
Off-plan appartementen dus kopen tijdens de bouw, heeft meerdere voordelen. De prijzen zijn aanzienlijk lager, en er is ook de mogelijkheid van een renteloos betaalplan. Voor beleggers dus zeer interessant. Omdat er vertraging kan optreden, is dit voor eigen gebruik meestal niet de beste keuze.
Bij panden die al zijn opgeleverd, betaal je meestal wat meer. Daar staat tegenover dat je een nieuw, instapklaar appartement krijgt. Wie daarbij op nieuwe wijken inzet, mag de komende jaren een prijsstijging verwachten (bijv. Dubai Creek Harbour).
Bestaande bouw levert meestal een lager rendement op, maar is toch een goede belegging wat het huurrendement betreft. Wie op gevestigde wijken als Downtown, Business Bay of de Marina inzet, doet een erg veilige investering (mits de kwaliteit nog in orde is, uiteraard).
De prijs bepaalt natuurlijk hoe aantrekkelijk het object is. Hoe beter je die uitonderhandelt, hoe hoger logischerweise ook het rendement op het ingezette kapitaal. Daarbij is het belangrijk je enigszins in de markt te verdiepen en je niet te laten afzetten. In het beste geval haal je aanbiedingen op via een makelaar die je vertrouwt en die de onderhandeling ondersteunt of overneemt; daarover later meer.
Vooral op de off-plan markt wordt gelokt met speciale aanbiedingen en hoge beloofde verkoopprijzen bij oplevering. Die uitspraken zijn echter niet hard te maken, en veel off-plan projecten zijn inmiddels sterk overgewaardeerd. Vroeg kopen betekent al lang niet meer geld besparen. Je loopt beslist een groter risico en hebt niet altijd de lagere prijs. Bovendien ligt je kapitaal bij off-plan projecten jarenlang stil, terwijl het bij opgeleverde objecten meteen kan werken.
Daarnaast: een betrouwbare makelaar
Een van de belangrijkste punten bij de aankoop van een appartement in Dubai is een ervaren en deskundige makelaar. In Dubai zelf zijn er talloze makelaarskantoren, maar ook hier kun je beter op de grootste vertrouwen.
De makelaar zou aan het volgende moeten voldoen:
- Duidelijkheid over alle kosten
- Professionele & snelle afhandeling
- Doorlopende ondersteuning bij vervolgvragen
- Bekend ter plaatse (want er komen voortdurend nieuwe projecten bij)
Neem daarvoor gerust contact met ons op, want wij werken uitsluitend samen met professionele makelaars uit Duitsland, Oostenrijk en Zwitserland die zich in Dubai hebben gevestigd en met wie we al jaren met succes samenwerken.
Aan de aankoop van een appartement in Dubai zijn bepaalde kosten verbonden. Het is belangrijk dat je je vooraf een beeld vormt van alle kosten die bij de aankoop van een huis in Dubai komen kijken. Dat is nodig om je budget goed op te stellen.
- Kosten voor het NOC: Die liggen doorgaans tussen AED 500 en AED 5.000. Ze kunnen rechtstreeks aan het vastgoedbedrijf of de ontwikkelaar worden betaald.
- Kosten voor de registratie: Ongeveer 4 % van de totale koopprijs van het pand gaat naar het DLD.
- Courtage van de makelaar: Die bedraagt bijna 2 % van de koopprijs van het pand.
Naast de mogelijke kosten kunnen er ook aanvullende kosten ontstaan. Die kunnen zowel bij het kantoor van de ontwikkelaar als bij het DLD ontstaan. Mogelijk moet je ook bijdragen voor een community of gebouw aan de ontwikkelaar betalen.
Het traject van de aankoop van een appartement in Dubai in het kort. (In het geval van een opgeleverd appartement.)
Prijsonderhandeling
Koper en verkoper worden het eens over de voorwaarden van de verkoop en de prijs van het pand.- Intentieverklaring
Zowel koper als verkoper ondertekenen een intentieverklaring (Memorandum of Understanding, MOU) voordat ze de overdracht van het pand voortzetten; daarin staan de voorwaarden van de afspraak. De intentieverklaring moet bij het DLD worden geregistreerd. Op dat moment wordt een aanbetaling van 10 % gedaan. - Verklaring van geen bezwaar
Beide partijen moeten een verklaring van geen bezwaar (No Objection Certificate, NOC) van de ontwikkelaar aanvragen, zodat het pand kan worden overgedragen. Voor de afgifte van die verklaring wordt een vergoeding gerekend. - Betaling
Volgens de regels van het DLD moet de koper de betaling doen in de vorm van aan de verkoper betaalbare manager’s cheques op de dag van de overdracht van het pand. Betaalt de koper met behulp van een hypotheek, dan moet een vertegenwoordiger van de bank aanwezig zijn bij het afhandelen van de bijbehorende papieren en formaliteiten.
Heeft de verkoper op het moment van verkoop een hypotheek op het pand, dan is de koper ervoor verantwoordelijk dat de hypotheek wordt afgelost voordat hij het NOC aanvraagt. - Inschrijving in het kadaster
De overdracht van het pand moet officieel bij het DLD worden geregistreerd, en op dat moment is een overdrachtsvergoeding van 4 % verschuldigd.
Zodra alle bovengenoemde formaliteiten zijn afgerond, wordt er een nieuwe eigendomsakte op naam van de koper afgegeven en gaat het pand officieel van de verkoper op de koper over.
In beginsel is er voor kopers van elke soort een mogelijkheid tot financiering. Dat geldt uiteraard alleen voor opgeleverde projecten. Off-plan projecten kunnen niet extern worden gefinancierd en kennen sowieso een betaalplan.
Financiering via een lokale bank is de gebruikelijkste route. Die staat niet alleen open voor Emiratis, maar ook voor residenten en zelfs voor niet-residenten, bijvoorbeeld mensen die nog in Europa wonen.
Wie in Dubai woont, heeft sowieso een zogenoemde credit score. De kredietwaardigheid wordt bepaald door een vast inkomen, het op tijd betalen van alle dagelijkse rekeningen, de leeftijd en andere factoren. Die informatie hebben de lokale banken deels al en hoeft maar gedeeltelijk te worden nagestuurd om een financieringsvoorstel te krijgen.
Wie niet in Dubai woont, kan eveneens van een financiering bij een lokale bank profiteren. Daarbij gelden wel beperkingen en niet alle landen van herkomst zijn toegestaan. EU-landen hebben in het algemeen de voorkeur. Bovendien moeten alle stukken netjes worden voorbereid en ingediend, en de aanbetaling is hoger. Tot de documenten behoren onder meer:
- Inkomensbewijzen
- Rekeningafschriften
- Kredietoverzicht indien aanwezig
- Vermogenspositie
- Bewijs van woonadres
- Paspoort
Vereiste documenten voor een particuliere koper:
- Paspoort van de koper
- Geldig identiteitsbewijs
- Bewijs van adres
- Contactgegevens
Vereiste documenten voor een zakelijke koper:
- Origineel van de oprichtingsakte of de bedrijfsvergunning
- Origineel van de oprichtingsakte en de statuten
- Beëdigde vertaling van de oprichtingsakte en de statuten
- Origineel certificate of incumbency (niet ouder dan 3 maanden)
- Kopie van de paspoorten van de aandeelhouders
- Origineel van het besluit tot goedkeuring van de aankoop
- Originele volmacht (POA)
- Origineel paspoort van de gevolmachtigde
Hieronder een overzicht van de meestgestelde vragen over de aankoop van een appartement in Dubai.
Vastgoedkopers in Dubai krijgen een verblijfsvergunning van 2 jaar, die kan worden verlengd. De minimale investering voor een vergunning bedraagt 1 miljoen AED, en het pand moet zich in een appartementencomplex bevinden. De vergunning staat ook het sponsoren van gezinsleden toe, inclusief persoonlijke medewerkers en huishoudelijk personeel. Vastgoedeigenaren zouden niet langer dan 6 aaneengesloten maanden buiten de VAE moeten verblijven, zodat de vergunning geldig blijft.
Voor het verkrijgen van een zogenoemd Golden VISA helpen we je graag.
Allereerst moet je duidelijkheid hebben over je financiële situatie. Of je nu spaargeld hebt waarop je kunt terugvallen of een hypotheek wilt aanvragen, zoek uit hoeveel je maximaal aan een pand kunt uitgeven zonder jezelf te belasten. Probeer het globale bedrag te achterhalen dat je aan hypotheek kunt krijgen voordat je op zoek gaat, zodat je kunt kijken naar panden waarvan je weet dat je ze kunt betalen. De gemiddelde prijs van een pand in Dubai ligt tussen 300.000 en 350.000 AED. Zelfs onder 300.000 kun je waarschijnlijk een studio in International City kopen, die eerder rond AED 260.000-270.000 ligt. USD 100.000 is de gemiddelde instapprijs in Dubai.
Een appartement kopen in Dubai is voor Europeanen zeker mogelijk. Er zijn zelfs talloze banken ter plaatse in Dubai die een financiering tot 60 % kunnen ondersteunen. Zolang je over de nodige financiële middelen of het inkomen beschikt, is de aankoop van een woning én de financiering daarvan in Dubai mogelijk.
Onze ervaring is dat Dubai een prachtige plek is om vastgoed te kopen, mits je met de juiste mensen samenwerkt. Wie op de juiste makelaars en ontwikkelaars inzet, doet beslist een positieve ervaring op.
Dubai is een uitgesproken interessante bestemming voor particuliere maar ook commerciële vastgoedbeleggers, en het rendement en het opbrengstpotentieel liggen ver boven het Europese gemiddelde. Als je de basispunten kent en in acht neemt (ontwikkelaar, staat, kosten…), is de aankoop van een appartement in Dubai beslist een zinvolle belegging.
We ondersteunen je graag bij het hele traject. Plan daarvoor gewoon een vrijblijvend kennismakingsgesprek om elkaar vooraf te leren kennen en eventuele vragen te beantwoorden.
Richtte in 2018 zijn eerste bedrijf in Dubai op en ondersteunt sindsdien ondernemers, investeerders en gezinnen bij bedrijfsoprichting, emigratie en andere zaken in Dubai. Hij is oprichter en adviseur bij Dubai Setup.
Haal dan nu onze gratis gids over emigreren naar Dubai op, met 7 tips over emigratie, bedrijfsoprichting, VISA & meer.
Dit is misschien ook iets voor jou
