Der Immobilienmarkt in Dubai ist in den letzten Jahren für Investoren, aber auch für Auswanderer immer interessanter geworden. Deshalb erläutern wir in diesem Artikel alles was man beim Kauf einer Immobilie beachten muss.
Angefangen vom Ablauf, über Kosten bis hin zu rechtlichen Aspekten. Zusätzliche teilen wir persönliche Erfahrungen und Empfehlungen für etablierte deutsche Makler.
TOP 5 Kaufkriterien
Eine Kauf sollte gut überlegt und nicht voreilig getroffen werden. Hier sind die wichtigsten Kriterien, die für einen Kauf entscheidend sind.
Zweck
Einer der wichtigsten Aspekte, die eine Person vor dem Kauf einer Immobilie in Dubai berücksichtigen muss, ist die Frage, ob sie die Immobilie zu Investitionszwecken oder zur persönlichen Nutzung erwerben möchte. Das Motiv für die Identifizierung einer persönlichen Immobilie in Dubai wird im Folgenden erklärt:
Investment
Der Immobilienmarkt in den VAE ist sehr beliebt und es gibt viele Vorteile, ein Haus in Dubai zu kaufen. Dazu gehören hohe Mietrenditen, eine hohe Marktkapitalisierung und ein transparenter Prozess für Unternehmen. Die meisten Ausländer oder Expatriates hoffen, ein erschwingliches Haus in Dubai zu kaufen, das ihnen eine hohe Rendite einbringt. Eine gründliche Einschätzung des Marktes kann dabei helfen, eine Wohnung in Dubai zu einem guten Preis zu kaufen.
Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, Ihre Immobilie in Dubai zu vermieten, sollten Sie sich darauf konzentrieren, wie viel Geld Sie einnehmen werden. So können Sie besser einschätzen, ob die potenziellen Mieteinnahmen ausreichen, um Ihre Tilgungs-, Hypotheken- und Instandhaltungskosten zu decken.
In der Regel können Investoren eine Bruttorendite zwischen 5% und 9% erzielen.
Persönliche Verwendung
Im Laufe der Jahre hat sich Dubai zu einem riesigen Immobilien- und Geschäftszentrum entwickelt. Die Stadt ist heute die Heimat zahlreicher Auswanderer, die aus verschiedenen Teilen der Welt stammen. Immobilien in Dubai gelten oft als sehr teuer und unerschwinglich für viele Ausländer, die als Arbeiter arbeiten.
Aber das hat sich jetzt geändert. Personen, die in Dubai beschäftigt sind oder ein eigenes Geschäft haben, neigen jetzt eher dazu, ihr persönliches Eigentum zu kaufen und nicht zu vermieten. Da die Regierung bestimmte Beschränkungen für den Immobilienbesitz aufgehoben hat, ist der Kauf von Immobilien in Dubai für Ausländer nicht mehr so kompliziert.
Wenn Ihr persönliches Motiv für den Kauf einer Immobilie in Dubai das Wohnen ist, dann sollten Sie darauf achten, ob sich der Standort in der Nähe von Krankenhäusern, Supermärkten, Restaurants und Schulen befindet. Ihre Familie in einer fortschrittlichen und entwickelten Stadt wie Dubai großzuziehen, kann eine sehr lohnende Erfahrung sein.
Standort
Eines der wichtigsten Elemente, die Sie berücksichtigen sollten, bevor Sie in Immobilien in Dubai investieren, ist die Lage. Personen, die in ein Apartment oder ein Luxushaus in Dubai investieren möchten, sollten sich über die besten Standorte für zukünftige Immobilieninvestitionen informieren. Einige der besten Lagen in der Stadt, wie z.B. Dubai Marina, verfügen über eine Reihe von Einrichtungen, die einen hochwertigen Lebensstil ermöglichen.
Daher sollten sich Investoren nach solchen Standorten umsehen, die für sie von Vorteil sein könnten. Die Suche nach solchen Immobilien kann zeitaufwändig sein. Immobilien bietet Ihnen jedoch eine Liste der besten Immobilien in Dubai an idealen Standorten, die ausländischen Käufern eine langfristige Rendite bieten können.
Zustand
Einer der wichtigsten Aspekte, der sich auch von deutschen Standards unterscheidet ist die Qualität und der Zustand der Immobilie.
Die Bauqualität in Dubai ist nur bei den größten Bauträgern wie Emaar, Meeras oder Damac sehr gut. Das ist im Grunde das erste auf das man achten muss. Der zweite Aspekt ist, ob die Immobilien sich noch im Bau befindet, Erstbezug oder gebraucht ist.
Off Plan Wohnungen also noch während dem Bau zu kaufen hat mehrere Vorteile. Die Preise wesentlich günstiger, aber auch Möglichkeit auf einen zinsfreien Payment Plan besteht. Für Investoren somit höchst interessant. Da es zu Verzögerungen kommen kann, ist das aber für Selbstnutzung meist nicht die beste Wahl.
Bei Immobilien die bereits fertiggestellt sind, zahlt man meist etwas mehr. Dafür bekommt eine neue bezugsfertige Wohnung. Wer dabei aber auf neue neue Gegenden setzt, kann sich über die nächsten Jahre einen Preisanstieg erwarten. (z.B Dubai Creek Harbour)
Gebrauchte Immobilien erzielen meist geringere Renditen, sind aber dennoch ein gutes Investment hinsichtlich der Mietrendite. Wer auf etablierte Gegenden wie Downtime, Business Bay oder Marina setzt bekommt ein sehr sicheres Investment. (sofern die Qualität noch in Ordnung ist versteht sich)
Preis
Der Preis entscheidet natürlich über die Attraktivität des Objektes. Je besser man diesen verhandelt, desto höher logischerweise auch die Rendite auf das eingesetzte Kapital. Hierbei ist es wichtig sich mit dem Markt etwas auseinanderzusetzen und sich nicht abziehen zu lassen. Im besten Fall holt man sich Angebote über einen Makler des Vertrauens, der auch die Verhandlung unterstützt bzw. übernimmt, dazu später mehr.
Vor allem am Offplan Markt wird hier mit Spezialangeboten gelockt und hohen versprochenen Verkaufspreisen bei Fertigstellung. Jedoch sind diese Aussagen nicht belastbar und viele Offplan Projekte sind mittlerweile stark überteuert. Früh kaufen heißt schon lange nicht mehr Geld sparen. Man hat definitiv ein erhöhtes Risiko und nicht immer den günstigeren Preis. Zudem liegt das Kapital bei Offplan Projekten über Jahre brach, während es bei fertig gestellten Objekten sofort arbeiten kann.
Zusätzlich: Seriöser Makler
Einer der wichtigsten Aspekte beim Kauf einer Wohnung in Dubai ist ein erfahrener und kompetenter Makler. In Dubai selbst gibt es unzählige Maklerbüros, jedoch sollte man hier auch auf die größten Vertrauen.
Der Makler sollte folgende Aspekte erfüllen:
- Aufklärung über alle Kosten
- Professionelle & schnelle Abwicklung
- Fortlaufende Unterstützung bei weiteren Fragen
- Ortskundig (da stetig neue Projekte entstehen)
Sie können uns diesbezüglich gerne kontaktieren, denn wir arbeiten ausschließlich mit professionellen Maklers aus Deutschland, Österreich und der Schweiz zusammen, welche sich in Dubai niedergelassen haben und mit denen wir seit Jahren erfolgreich zusammen arbeiten.
Kaufnebenkosten
Der Kauf einer Wohnung in Dubai ist mit bestimmten Kosten verbunden. Es ist wichtig, dass Sie sich im Voraus einen Überblick über alle Gebühren verschaffen, die mit dem Kauf eines Hauses in Dubai verbunden sind. Dies ist wichtig, um Ihr Budget entsprechend zu gestalten.
- Gebühren für das NOC: Diese liegen in der Regel zwischen AED 500 und AED 5000. Sie können direkt an das Immobilienunternehmen oder den Bauträger gezahlt werden.
- Gebühren für die Registrierung: Etwa 4% des gesamten Kaufpreises der Immobilie können an die DLD gezahlt werden.
- Provision des Immobilienmaklers: Diese beträgt fast 2% des Kaufpreises der Immobilie.
Abgesehen von den potenziellen Kosten können auch zusätzliche Gebühren anfallen. Diese könnten sowohl beim Büro des Bauträgers als auch beim DLD anfallen. Möglicherweise müssen Sie auch Gebühren für eine Gemeinschaft/Gebäude an den Bauträger zahlen.
Ablauf
Der Ablauf des Kaufes einer Wohnung in Dubai als Kurzübersicht. (Im Falle eines fertigen Apartments)
Preisverhandlung
Der Käufer und der Verkäufer einigen sich auf die Bedingungen des Verkaufs und den Preis der Immobilie.- Absichtsverklärung
Sowohl der Käufer als auch der Verkäufer unterzeichnen eine Absichtserklärung (Memorandum of Understanding, MOU), bevor sie mit der Übertragung der Immobilie fortfahren, in der die Bedingungen der Vereinbarung festgehalten sind. Die Absichtserklärung muss bei der DLD registriert werden. Zu diesem Zeitpunkt wird eine Anzahlung von 10% geleistet. - Unbedenklichkeitsbescheinigung
Beide Parteien müssen eine Unbedenklichkeitsbescheinigung (No Objection Certificate, NOC) des Bauträgers beantragen, damit die Immobilie übertragen werden kann. Für die Ausstellung der Unbedenklichkeitsbescheinigung wird eine Gebühr erhoben. - Zahlung
Gemäß den Bestimmungen des DLD muss der Käufer die Zahlung in Form von an den Verkäufer zahlbaren Managerschecks am Tag der Übertragung der Immobilie leisten. Wenn der Käufer mit Hilfe einer Hypothek zahlt, muss ein Vertreter der Bank bei der Erledigung der entsprechenden Papiere und Formalitäten anwesend sein.
Wenn der Verkäufer zum Zeitpunkt des Verkaufs eine Hypothek auf die Immobilie aufgenommen hat, ist der Käufer dafür verantwortlich, die Hypothek zu begleichen, bevor er das NOC beantragt. - Grundbucheintrag
Die Übertragung der Immobilie muss offiziell bei der DLD registriert werden, und zu diesem Zeitpunkt ist eine Übertragungsgebühr von 4 % zu entrichten.
Sobald alle oben genannten Formalitäten erledigt sind, wird eine neue Eigentumsurkunde auf den Namen des Käufers ausgestellt, und die Immobilie wird offiziell vom Verkäufer auf den Käufer übertragen.
Finanzierung
Grundsätzlich gibt es für Käufer aller Art eine Möglichkeit der Finanzierung. Das gilt natürlich nur für fertig gestellte Projekte. Offplan Projekte können nicht fremdfinanziert werden und unterliegen ohnehin einem Zahlungsplan.
Die Finanzierung über eine lokale Bank ist der gängigste Weg. Das ist jedoch nicht für Emiratis möglich, sondern auch für Residents aber auch Non Residents z.B Menschen die noch in Deutschland leben.
Residents
Für all jene die in Dubai liegen haben ohnehin einen sogenannten Credit Score. Die Kreditwürdigkeit wird durch regelmäßiges Einkommen, fristgerechte Zahlung aller täglichen Rechnungen, Alter und weitere Faktoren bestimmt. Diese Informationen liegen den lokalen Banken zum Teil schon vor und müssen nur teilweise nachgereicht werden, um ein Angebot für eine Finanzierung zu bekommen.
Non Residents
All jene die nicht in Dubai liegen können aber auch von einer Finanzierung einer lokalen Bank profitieren. Dabei gibt es aber Einschränkungen und nicht alle Herkunftsländer sind zulässig. EU Länder sind generell bevorzugt. Zudem müssen lediglich alle Unterlagen sauber aufbereitet und eingereicht werden und die Anzahlung ist höher. Zu den Dokumenten fallen unter anderem:
- Einkommensbelege
- Kontoauszüge
- Kreditauszug falls vorhanden
- Vermögensstand
- Wohnsitznachweis
- Reisepass
Benötigte Dokumente
Erforderliche Dokumente für einen Privatkäufer:
- Reisepass des Käufers
- Legaler Ausweis
- Nachweis der Adresse
- Kontaktdetails
Erforderliche Dokumente für Firmenkäufer:
- Original der Gründungsurkunde oder des Gewerbescheins
- Original der Gründungsurkunde und des Gesellschaftsvertrags
- Legale Übersetzung der Gründungsurkunde und des Gesellschaftsvertrags
- Original-Inkumbenzertifikat (nicht älter als 3 Monate)
- Kopie der Pässe der Aktionäre
- Original des Beschlusses zur Genehmigung des Kaufs
- Original POA
- Original Reisepass des Bevollmächtigten
FAQ
Nachfolgend ein Überblick der am häufigsten gestellten Fragen wenn es um den Kauf einer Wohnung in Dubai geht.
Bekomme ich durch den Kauf ein Golden VISA?
Immobilienkäufer in Dubai erhalten eine 2-jährige Aufenthaltsgenehmigung, die wiederholt werden kann. Die Mindestinvestition für eine Genehmigung beträgt 1 Million AED, und die Immobilie muss sich in einer Eigentumswohnung befinden. Die Genehmigung erlaubt auch die Unterstützung von Familienangehörigen, einschließlich persönlicher Mitarbeiter und Hausangestellter. Immobilieneigentümer sollten sich nicht länger als 6 aufeinanderfolgende Monate außerhalb der VAE aufhalten, damit die Genehmigung gültig bleibt.
Für den Erhalt eines sogenannten Golden VISAs können wir Sie gerne unterstützen.
Was ist der Durchschnittpreis für eine Wohnung?
Zunächst müssen Sie sich über Ihre finanzielle Situation im Klaren sein. Unabhängig davon, ob Sie über Ersparnisse verfügen, auf die Sie sich verlassen können, oder ob Sie eine Hypothek beantragen möchten, sollten Sie herausfinden, wie viel Sie maximal für eine Immobilie ausgeben können, ohne sich selbst zu belasten. Versuchen Sie, den ungefähren Betrag herauszufinden, den Sie für ein Hausdarlehen in Anspruch nehmen können, bevor Sie sich auf die Suche begeben, so dass Sie sich nach Immobilien umsehen können, von denen Sie wissen, dass Sie sie sich leisten können. Der Durchschnittspreis für eine Immobilie in Dubai liegt zwischen 300.000 und 350.000 AED. Sogar unter 300.000 können Sie wahrscheinlich ein International City Studio kaufen, das näher an AED260.000-270.000 liegt. USD 100.000 ist der durchschnittliche Einstiegspreis in Dubai.
Wohnung in Dubai als Deutscher kaufen - geht das?
Der Kauf einer Wohnung in Dubai als Deutscher ist absolut möglich. Es gibt sogar zahlreiche Banken vor Ort in Dubai die eine Finanzierung mit bis zu 60% unterstützen können. Solange man die notwendigen finanziellen Mittel bzw. das Einkommen hat ist der Wohnungskauf, aber auch die Finanzierung in Dubai vor Ort möglich.
Erfahrungen
Unserer Erfahrung nach ist Dubai ein großartiger Ort um eine Immobilie zu kaufen, sofern man mit den richtigen Personen zusammenarbeitet. Wer auf die richtigen Makler bzw. Bauträger setzt wird definitiv eine positive Erfahrung machen.
Zusammenfassung
Dubai ist ein ausgesprochen interessanter Standort für private, aber auch kommerzielle Immobilieninvestoren und die Rendite bzw. das Ertragspotential liegt weit über dem europäischen Durchschnitt. Wenn man die grundlegenden Aspekte kennt und beachtet (Bauträger, Zustand, Gebühren…), ist der Kauf einer Wohnung in Dubai definitiv ein sinnvolles Investment.
Gerne unterstützen wir Sie beim gesamten Prozess. Vereinbaren Sie dazu einfach eine unverbindliche Erstberatung zum Kennenlernen vorab und Beantwortung etwaiger fragen.
