Ces dernières années, le marché immobilier de Dubaï est devenu de plus en plus intéressant pour les investisseurs, mais aussi pour les expatriés. C'est pourquoi nous expliquons dans cet article tout ce dont il faut tenir compte lors de l'achat d'un bien immobilier.
En commençant par la procédure, les coûts et les aspects juridiques. Nous partageons également nos expériences personnelles et nos recommandations pour les courtiers allemands établis.
TOP 5 des critères d'achat
Un achat doit être mûrement réfléchi et ne doit pas être pris à la hâte. Voici les principaux critères qui déterminent un achat.
Objectif
L'un des aspects les plus importants qu'une personne doit prendre en compte avant d'acheter un bien immobilier à Dubaï est de savoir si elle souhaite acquérir ce bien à des fins d'investissement ou pour un usage personnel. Le motif d'identification d'un bien immobilier personnel à Dubaï est expliqué ci-dessous :
Investissement
Le marché immobilier des EAU est très populaire et il y a de nombreux avantages à acheter une maison à Dubaï. Il s'agit notamment de rendements locatifs élevés, d'une forte capitalisation du marché et d'un processus transparent pour les entreprises. La plupart des étrangers ou des expatriés espèrent acheter une maison abordable à Dubaï qui leur rapportera un rendement élevé. Une évaluation approfondie du marché peut aider à acheter un logement à Dubaï à un bon prix.
Si vous envisagez de louer votre bien immobilier à Dubaï, vous devez vous concentrer sur le montant que vous allez percevoir. Vous pourrez ainsi mieux estimer si les revenus locatifs potentiels seront suffisants pour couvrir vos frais de remboursement, d'hypothèque et d'entretien.
En règle générale, les investisseurs peuvent obtenir un rendement brut compris entre 5% et 9%.
Utilisation personnelle
Au fil des années, Dubaï s'est transformée en un immense centre immobilier et commercial. La ville accueille aujourd'hui de nombreux expatriés venus de différentes parties du monde. L'immobilier à Dubaï est souvent considéré comme très cher et inaccessible pour de nombreux étrangers qui travaillent comme ouvriers.
Mais cela a changé. Les personnes qui sont employées à Dubaï ou qui ont leur propre entreprise ont désormais plus tendance à acheter leur propriété personnelle plutôt que de la louer. Le gouvernement ayant levé certaines restrictions sur la propriété immobilière, l'achat de biens à Dubaï n'est plus aussi compliqué pour les étrangers.
Si votre motivation personnelle pour l'achat d'un bien immobilier à Dubaï est d'y vivre, vous devriez vérifier si l'emplacement se trouve à proximité d'hôpitaux, de supermarchés, de restaurants et d'écoles. Élever votre famille dans une ville avancée et développée comme Dubaï peut être une expérience très enrichissante.
Site
L'un des éléments les plus importants à prendre en compte avant d'investir dans l'immobilier à Dubaï est l'emplacement. Les personnes qui souhaitent investir dans un appartement ou une maison de luxe à Dubaï doivent se renseigner sur les meilleurs emplacements pour leurs futurs investissements immobiliers. Certains des meilleurs emplacements de la ville, tels que Dubai Marina, disposent d'un certain nombre d'équipements permettant un style de vie haut de gamme.
Les investisseurs devraient donc rechercher de tels sites qui pourraient leur être bénéfiques. La recherche de telles propriétés peut prendre du temps. Toutefois, Immobilier vous propose une liste des meilleures propriétés de Dubaï, situées dans des endroits idéaux, qui peuvent offrir un rendement à long terme aux acheteurs étrangers.
État
L'un des aspects les plus importants, qui diffère également des normes allemandes, est la qualité et l'état du bien immobilier.
La qualité de la construction à Dubaï n'est très bonne que chez les plus grands promoteurs comme Emaar, Meeras ou Damac. C'est en fait la première chose à laquelle il faut faire attention. Le deuxième aspect est de savoir si le bien immobilier est encore en construction, s'il s'agit d'une première occupation ou s'il est d'occasion.
Appartements hors plan donc acheter pendant la construction présente plusieurs avantages. Les prix sont nettement plus avantageux, mais il est également possible d'obtenir un plan de paiement sans intérêts. C'est donc très intéressant pour les investisseurs. Mais comme il peut y avoir des retards, ce n'est généralement pas le meilleur choix pour une utilisation personnelle.
Pour les biens immobiliers qui sont déjà achevéson paie généralement un peu plus cher. En contrepartie, on obtient un logement neuf et prêt à être occupé. Mais ceux qui misent sur de nouveaux quartiers peuvent s'attendre à une hausse des prix dans les années à venir. (p.ex. Dubai Creek Harbour)
Biens immobiliers d'occasion obtiennent généralement des rendements plus faibles, mais constituent néanmoins un bon investissement en termes de rendement locatif. Ceux qui misent sur des quartiers établis comme Downtime, Business Bay ou Marina obtiennent un investissement très sûr. (pour autant que la qualité soit encore correcte, bien sûr).
Prix
Le prix détermine bien entendu l'attractivité du bien. Plus on le négocie bien, plus le rendement du capital investi est logiquement élevé. Pour cela, il est important de s'intéresser un peu au marché et de ne pas se laisser dépouiller. Dans le meilleur des cas, on se procure des offres par l'intermédiaire d'un courtier de confiance, qui soutient ou se charge également de la négociation, nous y reviendrons plus tard.
Les offres spéciales et les prix de vente élevés promis à l'achèvement des travaux sont particulièrement attrayants sur le marché offplan. Cependant, ces déclarations ne sont pas fiables et de nombreux projets hors plan sont aujourd'hui fortement surévalués. Acheter tôt ne signifie plus depuis longtemps économiser de l'argent. On prend définitivement un risque plus élevé et on ne bénéficie pas toujours du prix le plus avantageux. De plus, le capital des projets hors plan reste inutilisé pendant des années, alors qu'il peut être utilisé immédiatement pour les biens achevés.
En plus : Courtier sérieux
L'un des aspects les plus importants lors de l'achat d'un appartement à Dubaï est de faire appel à un agent immobilier expérimenté et compétent. Il existe d'innombrables agences immobilières à Dubaï même, mais il convient de faire confiance aux plus grandes d'entre elles.
Le courtier doit répondre aux aspects suivants :
- Information sur tous les coûts
- Traitement professionnel & rapide
- Soutien continu pour d'autres questions
- Connaissance de la région (car de nouveaux projets voient constamment le jour)
N'hésitez pas à nous contacter à ce sujet contacterNous travaillons exclusivement avec des agents immobiliers professionnels d'Allemagne, d'Autriche et de Suisse qui sont établis à Dubaï et avec lesquels nous collaborons avec succès depuis des années.
Frais d'achat
L'achat d'un logement à Dubaï s'accompagne de certains frais. Il est important que vous vous fassiez une idée à l'avance de tous les frais liés à l'achat d'une maison à Dubaï. Cela est important afin d'établir votre budget en conséquence.
- Frais pour le CNO : Ils vont généralement de 500 à 5000 AED et peuvent être payés directement à l'agence immobilière ou au promoteur.
- Frais d'inscription : Environ 4% du prix d'achat total du bien immobilier peuvent être versés à la DLD.
- Commission de l'agent immobilier : Celle-ci s'élève à près de 2% du prix d'achat du bien immobilier.
Outre les coûts potentiels, des frais supplémentaires peuvent également s'appliquer. Ceux-ci pourraient être dus tant au bureau du promoteur qu'au DLD. Il se peut également que vous deviez payer des frais au promoteur pour une communauté/un bâtiment.
Déroulement
La procédure d'achat d'un appartement à Dubaï en bref. (Dans le cas d'un appartement fini)
Négociation de prix
L'acheteur et le vendeur se mettent d'accord sur les conditions de la vente et sur le prix du bien immobilier.- Déclaration d'intention
L'acheteur et le vendeur signent tous deux un protocole d'accord (Memorandum of Understanding, MOU) avant de procéder au transfert du bien immobilier, dans lequel sont consignés les termes de l'accord. Le protocole d'accord doit être enregistré auprès de la DLD. Un acompte de 10% est versé à ce moment-là. - Certificat de non objection
Les deux parties doivent demander un certificat de non-objection (NOC) au promoteur immobilier afin de pouvoir transférer le bien immobilier. Une taxe est perçue pour la délivrance du certificat de non-objection. - Paiement
Conformément aux dispositions du DLD, l'acheteur doit effectuer le paiement sous la forme de chèques de gestion payables au vendeur le jour de la cession du bien immobilier. Si l'acheteur paie à l'aide d'une hypothèque, un représentant de la banque doit être présent lors de l'accomplissement des papiers et formalités correspondants.
Si le vendeur a contracté une hypothèque sur le bien immobilier au moment de la vente, il incombe à l'acheteur de régler l'hypothèque avant de demander le NOC. - Inscription au registre foncier
Le transfert du bien immobilier doit être officiellement enregistré auprès de la DLD et des frais de transfert de 4 % doivent être payés à ce moment-là.
Une fois que toutes les formalités susmentionnées ont été accomplies, un nouveau titre de propriété est établi au nom de l'acheteur et le bien immobilier est officiellement transféré du vendeur à l'acheteur.
Financement
En principe, il existe une possibilité de financement pour les acheteurs de tous types. Cela ne vaut bien sûr que pour les projets achevés. Les projets hors plan ne peuvent pas être financés par des tiers et sont de toute façon soumis à un plan de paiement.
Le financement par une banque locale est le moyen le plus courant. Cela n'est toutefois pas possible pour les Emiratis, mais aussi pour les résidents mais aussi les non-résidents, par exemple les personnes qui vivent encore en Allemagne.
Résidents
Pour tous ceux qui se trouvent à Dubaï, ils ont de toute façon ce qu'on appelle un credit score. La solvabilité est déterminée par un revenu régulier, le paiement à temps de toutes les factures quotidiennes, l'âge et d'autres facteurs. Les banques locales disposent déjà de certaines de ces informations et ne doivent les fournir que partiellement pour obtenir une offre de financement.
Non résidents
Tous ceux qui ne sont pas situés à Dubaï peuvent également bénéficier d'un financement d'une banque locale. Il existe toutefois des restrictions et tous les pays d'origine ne sont pas autorisés. Les pays de l'UE sont généralement privilégiés. En outre, il suffit que tous les documents soient préparés et présentés proprement et que l'acompte soit plus élevé. Les documents comprennent entre autres
- Justificatifs de revenus
- Relevés de compte
- Relevé de crédit si disponible
- État des actifs
- Justificatif de domicile
- Passeport
Documents requis
Documents requis pour un Acheteur privé :
- le passeport de l'acheteur
- Carte d'identité légale
- Preuve de l'adresse
- Détails de contact
Documents requis pour Acheteur d'entreprise :
- l'original de l'acte de fondation ou de la carte professionnelle
- Original de l'acte de constitution et des statuts de la société
- Traduction légale de l'acte constitutif et des statuts de la société
- Certificat d'inscription original (datant de moins de 3 mois)
- Copie des passeports des actionnaires
- Original de la décision d'approbation de l'achat
- POA original
- Passeport original du mandataire
FAQ
Voici un aperçu des questions les plus fréquemment posées lorsqu'il s'agit d'acheter un appartement à Dubaï.
L'achat me donne-t-il droit à une Golden VISA ?
Les acheteurs de biens immobiliers à Dubaï obtiennent un permis de séjour de deux ans, renouvelable. L'investissement minimum pour obtenir un permis est de 1 million AED et le bien immobilier doit être situé dans un condominium. Le permis permet également de soutenir les membres de la famille, y compris les collaborateurs personnels et les employés de maison. Les propriétaires de biens immobiliers ne doivent pas séjourner plus de six mois consécutifs en dehors des EAU pour que le permis reste valable.
Pour obtenir ce que l'on appelle un Golden VISA, nous pouvons volontiers vous aider.
Combien coûte un appartement à Dubaï ?
Tout d'abord, vous devez être au clair sur votre situation financière. Que vous disposiez d'économies sur lesquelles vous pouvez compter ou que vous souhaitiez demander un prêt hypothécaire, vous devez déterminer le montant maximal que vous pouvez dépenser pour un bien immobilier sans vous mettre à contribution. Essayez de trouver le montant approximatif auquel vous pouvez prétendre pour un prêt immobilier avant de vous lancer dans la recherche, de sorte que vous puissiez rechercher des biens immobiliers que vous savez pouvoir vous permettre. Le prix moyen d'une propriété à Dubaï se situe entre 300.000 et 350.000 AED. Même en dessous de 300.000, vous pouvez probablement acheter un International City Studio plus proche de 260.000-270.000 AED. USD 100.000 est le prix d'entrée moyen à Dubaï.
Acheter un appartement à Dubaï en tant que citoyen allemand - est-ce possible ?
Acheter un appartement à Dubaï en tant que citoyen allemand est tout à fait possible. Il existe même de nombreuses banques sur place à Dubaï qui peuvent soutenir un financement jusqu'à 60%. Tant que l'on dispose des moyens financiers ou des revenus nécessaires, l'achat d'un appartement, mais aussi le financement sur place à Dubaï est possible.
Expériences
D'après notre expérience, Dubaï est un endroit idéal pour acheter un bien immobilier, à condition de travailler avec les bonnes personnes. Si vous faites appel aux bons agents immobiliers ou promoteurs, votre expérience sera certainement positive.
Résumé
Dubaï est un lieu particulièrement intéressant pour les investisseurs immobiliers privés, mais aussi commerciaux, et le rendement ou le potentiel de rendement est bien supérieur à la moyenne européenne. Si l'on connaît et respecte les aspects fondamentaux (promoteur immobilier, état, frais...), l'achat d'un appartement à Dubaï est définitivement un investissement judicieux.
Nous nous ferons un plaisir de vous aider tout au long du processus. Pour cela, il vous suffit de convenir d'une première consultation sans engagement afin de faire connaissance et de répondre aux questions éventuelles.
